MFH mit 4 Wohneinheiten – freie Gartenwohnung | Eigennutzung oder Kapitalanlage

Selbst einziehen und gleichzeitig von drei vermieteten Wohnungen profitieren – oder das gesamte Haus als Kapitalanlage nutzen. Dieses Mehrfamilienhaus bietet genau diese Flexibilität und verbindet eine bereits bestehende Vermietungsstruktur mit einer aktuell freien Wohneinheit und weiterem Entwicklungspotenzial.

Das Mehrfamilienhaus verfügt über insgesamt vier separate Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 274 m² auf einem ca. 450 m² großen Grundstück. Drei der vier Wohnungen sind bereits vermietet. Die ca. 95 m² große Gartenwohnung ist derzeit frei.

Die Aufteilung stellt sich wie folgt dar:
• Gartenwohnung / Erdgeschoss: ca. 95 m² – frei
• Wohnung Obergeschoss: ca. 95 m² – vermietet
• Wohnung: ca. 47 m² – vermietet
• Wohnung: ca. 37 m² – vermietet
• Garage – vermietet

Gerade die freie Gartenwohnung eröffnet dem zukünftigen Eigentümer verschiedene Möglichkeiten. Kapitalanleger können die Einheit neu vermieten und damit die bestehenden Mieteinnahmen unmittelbar um eine vierte Wohnung ergänzen. Gleichzeitig eignet sich das Objekt für Käufer, die selbst im Haus wohnen und gleichzeitig von den laufenden Mieteinnahmen der übrigen drei Wohnungen profitieren möchten.

Die Gartenwohnung wurde zuletzt nochmals hergerichtet. Die Malerarbeiten wurden vollständig neu ausgeführt und ein neuer Klick-Vinyl-Boden verlegt. Damit bestehen gute Voraussetzungen sowohl für eine zeitnahe Neuvermietung als auch für die eigene Nutzung.

Das Gebäude wurde in massiver Bauweise errichtet und verfügt über zwei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss sowie eine vollständige Unterkellerung. Auch am Gebäude selbst wurden bereits verschiedene Maßnahmen durchgeführt. Die Fenster des gesamten Hauses wurden erneuert, die Bäder modernisiert beziehungsweise erneuert und Teile der elektrischen Anlage überarbeitet. Darüber hinaus wurden die Hauseingangstür und die Briefkastenanlage erneuert. Für ausgeführte Modernisierungsmaßnahmen sind entsprechende Rechnungen vorhanden.

Im Kellergeschoss stehen neben weiteren Nutz- und Abstellmöglichkeiten eine separate Waschküche sowie ein separater Trockenraum zur Verfügung. Eine Garage gehört ebenfalls zum Objekt.

Die Wärmeversorgung erfolgt zentral über Fernwärme und die Wärmeverteilung innerhalb der Wohnungen über Heizkörper. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer innerhalb der einzelnen Wohneinheiten. Glasfaser ist in der Straße vorhanden.

Aus Sicht eines Kapitalanlegers ist insbesondere die Kombination aus bestehendem Mietbestand und freier Wohnung interessant. Für die drei vermieteten Wohnungen und die Garage bestehen bereits laufende Einnahmen. Durch eine zusätzliche Vermietung der freien Gartenwohnung kann der Mietertrag erhöht werden, ohne hierfür zunächst Mietanpassungen in den bestehenden Mietverhältnissen voraussetzen zu müssen.

Darüber hinaus liegen die Bestandsmieten teilweise noch unter dem für die freie Wohnung kalkulierten Mietansatz. Hieraus kann sich langfristig weiteres Entwicklungspotenzial ergeben, sofern entsprechende Anpassungen unter Berücksichtigung der jeweiligen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen möglich sind.

Damit bietet das Haus zwei klar voneinander unterscheidbare Perspektiven: die vollständige Bewirtschaftung als Mehrfamilienhaus mit vier vermieteten Wohneinheiten oder die Kombination aus eigener Nutzung der freien Gartenwohnung und laufenden Mieteinnahmen aus den übrigen Einheiten.

Die konkreten Mieterträge, die kalkulatorische Jahresnettokaltmiete sowie die daraus resultierende Bruttomietrendite und der Kaufpreisfaktor sind in den Ausstattungs- und Investmentdaten übersichtlich dargestellt.

Damit bleibt die Entscheidung beim neuen Eigentümer: selbst einziehen und vermieten, das gesamte Haus als Kapitalanlage nutzen oder die vorhandene Struktur langfristig weiterentwickeln.

Ausstattung & Investmentdaten

Objekt und Aufteilung;

• Mehrfamilienhaus in massiver Bauweise
• Ca. 274 m² Gesamtwohnfläche
• Ca. 450 m² Grundstücksfläche
• Insgesamt vier separate Wohneinheiten
• Wohnung 1: ca. 95 m²
• Wohnung 2: ca. 95 m²
• Wohnung 3: ca. 47 m²
• Wohnung 4: ca. 37 m²
• Drei Wohneinheiten vermietet
• Eine ca. 95 m² große Gartenwohnung derzeit frei
• Zwei Vollgeschosse
• Ausgebautes Dachgeschoss
• Vollständig unterkellert
• Eine Garage

Vermietung und Mieterträge

• Drei bestehende Mietverhältnisse
• Aktuelle Nettokaltmiete der drei vermieteten Wohnungen: 1.334 € monatlich
• Aktuelle Garagenmiete: 50 € monatlich
• Aktuelle Nettokaltmiete inklusive Garage: 1.384 € monatlich
• Aktuelle Jahresnettokaltmiete: 16.608 €
• Freie Gartenwohnung mit ca. 95 m² bietet zusätzliches Vermietungspotenzial
• Kalkulatorischer Mietansatz für die freie Wohnung: 9,47 €/m²
• Daraus kalkulatorisch weitere 900 € Nettokaltmiete monatlich
• Kalkulatorische Gesamtmiete nach Vermietung der freien Wohnung: 2.284 € monatlich
• Kalkulatorische Jahresnettokaltmiete nach Vermietung: 27.408 €


Rendite und Ertragspotenzial

• Kaufpreis: 449.000 €
• Kalkulatorische Jahresnettokaltmiete nach Vermietung der freien Gartenwohnung: 27.408 €
• Kalkulatorische Bruttomietrendite: ca. 6,10 % p. a.
• Kaufpreisfaktor auf Basis dieser Jahresnettokaltmiete: ca. 16,38
• Mietentwicklungspotenzial der Bestandswohnungen ist in der dargestellten Rendite somit nicht eingerechnet

Freie Gartenwohnung

• Ca. 95 m² Wohnfläche
• Derzeit nicht vermietet
• Sowohl zur Eigennutzung als auch zur Neuvermietung geeignet
• Malerarbeiten vollständig ausgeführt
• Neuer Klick-Vinyl-Boden
• Badezimmer erneuert bzw. modernisiert
• Kalkulatorischer Neuvermietungsansatz: 9,47 €/m² bzw. 900 € Nettokaltmiete monatlich

Modernisierungen und Gebäudeausstattung

• Fenster am gesamten Gebäude erneuert
• Bäder erneuert bzw. modernisiert
• Teile der elektrischen Anlage erneuert bzw. überarbeitet
• Hauseingangstür erneuert
• Briefkastenanlage erneuert
• Zentrale Wärmeversorgung über Fernwärme
• Wärmeverteilung über Heizkörper
• Dezentrale Warmwasseraufbereitung über Durchlauferhitzer innerhalb der Wohneinheiten
• Glasfaser in der Straße vorhanden
• Rechnungen zu ausgeführten Modernisierungsmaßnahmen vorhanden



Keller und Gemeinschaftsflächen

• Gebäude vollständig unterkellert
• Separate Waschküche
• Separater Trockenraum
• Weitere Nutz- und Abstellflächen im Kellergeschoss

Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten

• Klassische Kapitalanlage mit insgesamt vier Wohneinheiten möglich
• Drei Wohnungen bereits vermietet
• Freie ca. 95 m² große Wohnung ermöglicht kurzfristige Neuvermietung
• Alternativ eignet sich die freie Gartenwohnung zur Eigennutzung
• Kombination aus Eigennutzung und laufenden Mieteinnahmen aus drei Wohnungen und einer Garage möglich
• Unterschiedliche Wohnungsgrößen sorgen für eine diversifizierte Vermietungsstruktur
• Weiteres Mietentwicklungspotenzial bei den Bestandswohnungen

Hinweis zu den Betriebskosten

• Umlagefähige Betriebskosten werden im Rahmen der jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarungen über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt
• Nicht umlagefähige Kosten sowie Instandhaltungs- und Finanzierungskosten sind in der ausgewiesenen Bruttomietrendite nicht berücksichtigt
• Detaillierte Objekt- und Mietunterlagen können bei weitergehendem Interesse zur Verfügung gestellt werden

Die Immobilie befindet sich in Essen-Frohnhausen, einem zentral gelegenen und gewachsenen Stadtteil im Essener Westen. Das Umfeld ist überwiegend durch Wohnbebauung mit Mehrfamilienhäusern und etablierten Wohnquartieren geprägt und bietet eine gut ausgebaute Infrastruktur.

Ein wesentlicher Standortvorteil ist die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Der Bahnhof Essen-Frohnhausen ist schnell erreichbar und bietet Verbindungen in Richtung Essener Innenstadt sowie zu weiteren Städten des Ruhrgebiets. Ergänzt wird das Angebot durch Straßenbahn- und Busverbindungen im Stadtteil.

Auch die Versorgung des täglichen Bedarfs ist gut. Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und weitere Dienstleistungsangebote befinden sich im näheren Umfeld. Das Stadtteilzentrum rund um den Gervinusplatz sowie die Frohnhauser Straße bieten zusätzliche Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten.

Für Familien stehen im Stadtteil verschiedene Kindertagesstätten sowie Schulen zur Verfügung. Grün- und Freizeitflächen ergänzen das urbane Wohnumfeld und bieten Möglichkeiten zur Erholung und Freizeitgestaltung.

Durch die zentrale Lage im Essener Stadtgebiet sind die Innenstadt und die angrenzenden Stadtteile gut erreichbar. Gleichzeitig besteht eine gute Anbindung an das überregionale Straßennetz und damit an weitere Städte des Ruhrgebiets.

Gerade für ein Mehrfamilienhaus bietet der Standort damit gute Voraussetzungen für eine langfristige Vermietbarkeit. Kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs, eine gute ÖPNV-Anbindung und die schnelle Erreichbarkeit der Essener Innenstadt sprechen unterschiedliche Mietergruppen an.

Die Kombination aus urbaner Infrastruktur, gewachsenem Wohnumfeld und guter Verkehrsanbindung macht die Lage sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessant.